提问：曾叔，你好，预算不多，在徐汇工作，主要是自住，不想在郊区偏远的地方买新房，上下班通勤时间太长了，想知道在房价较高的徐汇地区，老破小是否值得购买呢？

回答：你好，

徐汇滨江地区，周围的高端江景房，风景优美，生活配套设施齐全。而从楼市的整体数据来看，一线江景房不仅有较大浮动，

而老破小的涨幅较低，且是受到楼市通涨的影响及周围江景房的带动作用才出现小幅变化；

但是如果楼市下跌，老破小将首先受到影响。对于江景房来说，江景，地段，产品是决定其楼盘价格的首要因素，而对于老破小来说，地段优势才是最明显影响价格的因素。

陆家嘴滨江地区的老破小有较大的涨幅，但是对于周边设施的依赖程度较高。而徐汇滨江地区的老破小，价格梯度明显各个地段差距较大，整体配套设施也比较一般。

徐汇滨江地区的老破小比不上陆家嘴地区，但是可能随着地段的变化会有空间。

提问：你好，请问曾叔，买动迁安置房有什利弊，谢谢，请分析一下。

回答：你好，

1、现在的动迁房，都是市ZF出钱，让开发商来盖，从品质上来看会比正常的商品房要差一些，主要是人车分流，停车位，绿化这些配套弱，但房子本身品质不会有问题。

2、动迁房的居民素质弱一些。动迁户是土豪，但是素质弱也是客观存在的。

如果你买的小区里有一部分动迁房，是会影响小区上涨空间的，因为居民素质会直接导致小区环境变差。

我不建议买入有动迁房的商品房。但我建议可以买入全部是动迁房的小区，因为时间一长，小区里的动迁户都洗走之后，房价会涨。

上海具体买房建议，详见内部分享。

提问：您好！曾叔！想在合肥买房，但是市区没购房资格，长丰县目前二手房在一万出头，有购买价值吗？

回答：你好，

合肥因为近期市区限购加强执行了，所以导致很多限购的客户跑去三县购买。肥西目前最火，肥东部分项目目前也比较火爆。

三县中肥西距离合肥发展几个好的区域近，如滨湖、经开区与高新区以及政务区都比较近的，因此三县中肥西发展的最好，与合肥发展最无缝衔接，价格也最贵。

三县中肥东是挨着合肥瑶海区的，因为本身瑶海区本身产业发展较少，吸引的人口不多，而且瑶海区本身房价不是很高，因此肥东房价目前也不高，肯定低于瑶海区的。

北城是挨着合肥庐阳区的，但是庐阳区是狭长形的，北城距离合肥市区较远，而且北城起步也较早，从何起步到现在也有十年的了，

目前也比较成熟的了，但是房价一直不高，因为北城新房供应量一直比较大。

所以我建议你如果买房是为了投资，没有购房资格的话，还是优先买肥西，买房不是一味去追求低价，低价也并不代表洼地，更重要还是要有买入价值。

提问：曾叔您好，浦东孙桥的圣宇豪庭自助兼投资是否值得入手，升值空间是否看好？

回答：你好，

圣宇豪庭，有张江路站地铁，配套方面一般，靠近申江路立交桥，水路多，未来张江科学城发展起来，利好孙桥这边，总体看，自住+投资可以考虑的。

具体选筹都要反复斟酌，精挑细选。可参见内部分享给你的楼盘。

提问：你好，曾叔，怎么看这句“你以为我买的是房产，其实我买的是负债”，想听听您的看法，

意思正常人只要后方现金流不断，想方设法利用借贷杆杆，买入一二线优质房产就是稳赚不陪嘛？

回答：你好，

不完全是，靠负债套利来赚钱是建立在一个前提的。就是房产的涨幅要大于持仓成本利息。这个从长期看机会是比较大的。

但是在短期几年特别是17年以来的这几年，财务成本其实大过房价涨幅，因为全国的房子没怎么大涨过。

如果你这几年撑不住爆仓的话，就挨不到负债套利的结果了。所以一味的放杠杆已经过了最好的时机。

我们建议在有比较大确定性接近底部的时候开始放杠杆，而不是再像以前随时随地放杠杆。放杠杆赚钱是没问题的。但是要比以前更讲究节奏了。

提问：叔，你好，最近看上一套房，房东硬是不肯降价，有何方法能砍点价？

回答：你好，详见圈子内部分享《买房砍价五十万的方法》。