来源：魔都财观1

三林是浦东二手房成交量最大、成交最活跃的一个板块。

因为这里的房子是真的多。

三林的住房产品层次丰富，从老公房、动迁房、商品房到别墅都有。

万到0万预算，三林都能满足购房者的需求。

三林可以说是，浦东二手房卖得最火的一个地方。

而在这里，我们发现了上海楼市的一个可怕真相。

三林历史悠久，明朝弘治年间三林就已经成为“民物丰茂，商贾鳞集”的地区。

今天我们所讲的三林板块，不包括中环内的杨思前滩部分。

即便如此，横跨中环至外环外的三林仍然是面积很大的一个片区。

三林最值得说的，是其优越的地理位置，和便利的交通条件。

三林地处前滩正南方，西靠黄浦江，东接御桥，南接浦江镇。

三林自己虽然没什么产业，但受到周边张江科学城、前滩商务区、御桥科创园甚至康桥工业区这些产业中心辐射。

周边这些产业大佬，为三林带来大量的优质客群。

当然，三林也凭借自己得天独厚的优势，把这些客群留了下来。

三林的交通配套，是它最大的卖点。

板块内有11号线，8号线，6号线三条地铁线。

尤其是11号线，能级相当高，到徐家汇只要20分钟，到前滩只要1站。

8号线则直达人广，6号线直达世纪大道。

未来还有19号线和机场联络线，去虹桥商务区、张江和浦东机场更加便捷。

三林自驾也相当方便，上南路、杨高南路两条主干道，一脚油门上中环和外环，去哪都很方便。

便捷的交通，让三林也不乏市区客。

之前就有很多市区人被动迁到三林，后面亲戚朋友也来了。

最重要的是位于地理中心，不像大虹桥或者唐镇，只能在西边或者东边上班，住在三林，浦东浦西都能兼顾。

作为动迁大居，三林并非一个低密社区，但这也让三林多了一份浦东稀缺的“烟火气”。

商业配套上，新达汇（三林印象城），金谊广场虽然加起来才20万方，体量不大，档次也一般，但作为社区商业足够了，吃喝玩乐一应俱全。

即便是工作日的白天，商场里也人气十足。

想要追求高端体验的，前滩太古里也近在咫尺。

教育这一块，可能是三林的一个短板，但不是很明显。尚博实验小学，上实南校也都还可以。

金光小区，因为对口上实南校，97年的老房子，成交价都要接近9万了。

毕竟在“公民同招、民办摇号”的政策背景下，一个优质的初中学区显得尤为重要。

说完三林的配套，再说说这里的小区。

凌兆新村，三林最老的小区，上世纪90年代的房子，小户型刚需，当前的单价在5万左右，不到三百万就可以上车。

五品十三苑，房龄也老了。

这些不带学校，年以前的老房子，如果预算不是很紧张，不建议入手。

想对来讲，三林新村、衫林新月、永泰花苑这些动迁小区就要新一些，至少带个电梯，居住体验会好很多。

当然价格也会贵一点。

往东到了三林城这一块，就有很多高端品质小区了，主要三林站和三林东站这两站附近，新达汇和金谊广场也在这一块。

中房樱桃苑，年建成，名字像动迁房，但却是板块内的标杆小区。

一梯一户，大面积落地玻璃窗，采光无敌，小区内绿化率超高。

车位比也很高，完全不用考虑停车问题。

小区内都是平的大两房和平的大三房。

对口尚博实验小学，适合改善人群，除了贵点，没毛病。

相比中房樱桃苑，万科金色雅筑的户型更紧凑些。

金色雅筑以小高层和洋房为主。其中70多平的户型，得房率很高（送阳台）。

红色面砖的外立面看上去很新。万科物业，维护地也很不错。

不过小区虽然有地下车库，但车位还是很紧张。

金地湾流域，金谊河畔，品质也很能打，大户型居多。

这几个次新商品房，单价基本都要在10w以上了。

三林出了外环，也就是三林南，也有不少房子。

比如电信三兄弟，三大品牌开发商的作品，绿地香颂，保利林语溪，中海御景熙岸。

品质不错，缺点是离地铁太远，附近没啥商业。

追求品质，出行不靠地铁的可以考虑。

靠近8号线芦恒路地铁站，则有很多动迁房和经济适用房，都是年之后建造的。

比如绿波家园，盛世南苑，房龄新，品质也还可以，单价也低。

三百多万一房，四百多万两房，很适合刚需上车，不过容积率相当高。

这些带电梯的动迁房，经适房，居住环境还是完胜市区老破小的，8号线零距离，通勤很便利。

周边也不缺商业配套。

因为房源多，产品层次丰富，三林内部置换活跃。

有句话讲，“上海成交看浦东，浦东成交看三林”。

从成交结构来看，三林的确可以说是浦东楼市和上海楼市的一个缩影。

一方面，三林的动迁房和老公房挂牌量大，成交活跃，因为有源源不断地刚需客买在这里。

另一方面，次新房商品房，出房率不高，去化很快，可以说出一套卖一套。

只要诚心卖，快的话两个星期，慢的话不到一个月都能出掉。

因为这些商品房小区环境好，自住率高，而三林的改善置换需求很大。

尤其口罩事件后，老公房、动迁房和商品房的居住体验天差地别。

大家都在积极卖掉差的，买入好的，为了住的舒服也好，实现资产的向上跃迁也罢。

毕竟手里好几套动迁房的家庭在三林真的太多了。

哪怕小区离地铁远一点，地理位置差一点，只要住的舒服，品质能打，在三林就不缺客户。

这些个体的买房意向汇聚到一起，就是群体的买房趋势，结果就是差房子、老房子涨不动，好房子则一涨再涨。

在三林如此，在整个上海也一样。

这就是上海楼市里正在发生的可怕真相。

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