时间:2024/8/23来源:本站原创作者:佚名

来源:魔都财观1

三林是浦东二手房成交量最大、成交最活跃的一个板块。

因为这里的房子是真的多。

三林的住房产品层次丰富,从老公房、动迁房、商品房到别墅都有。

万到0万预算,三林都能满足购房者的需求。

三林可以说是,浦东二手房卖得最火的一个地方。

而在这里,我们发现了上海楼市的一个可怕真相。

三林历史悠久,明朝弘治年间三林就已经成为“民物丰茂,商贾鳞集”的地区。

今天我们所讲的三林板块,不包括中环内的杨思前滩部分。

即便如此,横跨中环至外环外的三林仍然是面积很大的一个片区。

三林最值得说的,是其优越的地理位置,和便利的交通条件。

三林地处前滩正南方,西靠黄浦江,东接御桥,南接浦江镇。

三林自己虽然没什么产业,但受到周边张江科学城、前滩商务区、御桥科创园甚至康桥工业区这些产业中心辐射。

周边这些产业大佬,为三林带来大量的优质客群。

当然,三林也凭借自己得天独厚的优势,把这些客群留了下来。

三林的交通配套,是它最大的卖点。

板块内有11号线,8号线,6号线三条地铁线。

尤其是11号线,能级相当高,到徐家汇只要20分钟,到前滩只要1站。

8号线则直达人广,6号线直达世纪大道。

未来还有19号线和机场联络线,去虹桥商务区、张江和浦东机场更加便捷。

三林自驾也相当方便,上南路、杨高南路两条主干道,一脚油门上中环和外环,去哪都很方便。

便捷的交通,让三林也不乏市区客。

之前就有很多市区人被动迁到三林,后面亲戚朋友也来了。

最重要的是位于地理中心,不像大虹桥或者唐镇,只能在西边或者东边上班,住在三林,浦东浦西都能兼顾。

作为动迁大居,三林并非一个低密社区,但这也让三林多了一份浦东稀缺的“烟火气”。

商业配套上,新达汇(三林印象城),金谊广场虽然加起来才20万方,体量不大,档次也一般,但作为社区商业足够了,吃喝玩乐一应俱全。

即便是工作日的白天,商场里也人气十足。

想要追求高端体验的,前滩太古里也近在咫尺。

教育这一块,可能是三林的一个短板,但不是很明显。尚博实验小学,上实南校也都还可以。

金光小区,因为对口上实南校,97年的老房子,成交价都要接近9万了。

毕竟在“公民同招、民办摇号”的政策背景下,一个优质的初中学区显得尤为重要。

说完三林的配套,再说说这里的小区。

凌兆新村,三林最老的小区,上世纪90年代的房子,小户型刚需,当前的单价在5万左右,不到三百万就可以上车。

五品十三苑,房龄也老了。

这些不带学校,年以前的老房子,如果预算不是很紧张,不建议入手。

想对来讲,三林新村、衫林新月、永泰花苑这些动迁小区就要新一些,至少带个电梯,居住体验会好很多。

当然价格也会贵一点。

往东到了三林城这一块,就有很多高端品质小区了,主要三林站和三林东站这两站附近,新达汇和金谊广场也在这一块。

中房樱桃苑,年建成,名字像动迁房,但却是板块内的标杆小区。

一梯一户,大面积落地玻璃窗,采光无敌,小区内绿化率超高。

车位比也很高,完全不用考虑停车问题。

小区内都是平的大两房和平的大三房。

对口尚博实验小学,适合改善人群,除了贵点,没毛病。

相比中房樱桃苑,万科金色雅筑的户型更紧凑些。

金色雅筑以小高层和洋房为主。其中70多平的户型,得房率很高(送阳台)。

红色面砖的外立面看上去很新。万科物业,维护地也很不错。

不过小区虽然有地下车库,但车位还是很紧张。

金地湾流域,金谊河畔,品质也很能打,大户型居多。

这几个次新商品房,单价基本都要在10w以上了。

三林出了外环,也就是三林南,也有不少房子。

比如电信三兄弟,三大品牌开发商的作品,绿地香颂,保利林语溪,中海御景熙岸。

品质不错,缺点是离地铁太远,附近没啥商业。

追求品质,出行不靠地铁的可以考虑。

靠近8号线芦恒路地铁站,则有很多动迁房和经济适用房,都是年之后建造的。

比如绿波家园,盛世南苑,房龄新,品质也还可以,单价也低。

三百多万一房,四百多万两房,很适合刚需上车,不过容积率相当高。

这些带电梯的动迁房,经适房,居住环境还是完胜市区老破小的,8号线零距离,通勤很便利。

周边也不缺商业配套。

因为房源多,产品层次丰富,三林内部置换活跃。

有句话讲,“上海成交看浦东,浦东成交看三林”。

从成交结构来看,三林的确可以说是浦东楼市和上海楼市的一个缩影。

一方面,三林的动迁房和老公房挂牌量大,成交活跃,因为有源源不断地刚需客买在这里。

另一方面,次新房商品房,出房率不高,去化很快,可以说出一套卖一套。

只要诚心卖,快的话两个星期,慢的话不到一个月都能出掉。

因为这些商品房小区环境好,自住率高,而三林的改善置换需求很大。

尤其口罩事件后,老公房、动迁房和商品房的居住体验天差地别。

大家都在积极卖掉差的,买入好的,为了住的舒服也好,实现资产的向上跃迁也罢。

毕竟手里好几套动迁房的家庭在三林真的太多了。

哪怕小区离地铁远一点,地理位置差一点,只要住的舒服,品质能打,在三林就不缺客户。

这些个体的买房意向汇聚到一起,就是群体的买房趋势,结果就是差房子、老房子涨不动,好房子则一涨再涨。

在三林如此,在整个上海也一样。

这就是上海楼市里正在发生的可怕真相。

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