来源：地产深度报道

魔都楼市从来不缺故事……

继浦城小区百套老破小一夜售空后，上海又一老洋房凭借亿元成交价强势“出圈”。

近日，阿里法拍网上拍出一栋老洋房，成交价万元，较评估价溢价83%，较起拍价溢价%。该建筑为一幢3层西班牙风格花园住宅，建面平方米，于年竣工，主楼带车库，且拥有一个约平方米面积的花园。

当日早10点，该标的正式开拍，共有21位意向人或机构报名，经过11个小时的“麓战”、轮报价，最终被竞买者D拿下，期间先后延时次，凭借着对这套老洋房的执念买家们撑到了最后。

“血拼到底”的结果是起拍价万的老洋房最终以万元成交，溢价率高达%。

这一结果，让不少行业人士直呼“看不懂“。

中原地产市场分析师卢文曦对《国际金融报》记者表示，这可能只是个别案例，或与最近市场情绪仍在高位有关，“评估价其实是明显低于市场价的，几百轮下来，不排除市场情绪失控，结果超过预期了。”

此外，安居客中介张洋（化名）也表示了类似看法，他直言“按正常价格来看，小区目前为止还没有卖过这个价格，很可能是炒上去的”。

小区房价之巅

引发一众买家疯狂的房源位于“上方花园”，是英商马海洋行设计、于年落成的公寓式花园里弄，距今已有85年历史，入选上海市优秀历史建筑。从位置来看，现位于内环淮海中路弄，即此前闻名遐迩的霞飞路。

从地铁1号线常熟路站3号口出来，马路对面即是小区入口。

小区入口（何艳艳摄）

小区内一条双向主干道贯通南北，东西方向依次布局5排整齐的行列式住宅，共计74幢，均为3层砖木结构住宅。

本次被司法拍卖的30号小洋楼，位于右手边第一个里弄。历经近百年风吹雨打，洋楼显现出一种饱经沧桑的破旧感，墙皮剥落、污渍成片，墙体上还有细小的裂纹，顶层的窗户已见破碎。

30号老洋楼前院（何艳艳摄）

30号老洋楼背面（何艳艳摄）

《国际金融报》记者从小区住户处了解到，该楼已空置多年，此前为一户独居。这也与法拍裁定书所述一致，该楼沦为法拍，正是源于一桩家族遗产分割纠纷案。

据悉，该洋楼由7人共同继承，实际仅有一人留在老宅居住。随后，其中4人提出分割共有财产的主张，并诉至法院。裁判文书网显示，徐汇区人民法院于年6月22日判定，将该房屋进行拍卖或变卖，所拍价款按各继承人所有产权份额进行分割。由此才引发了这场老洋房的法拍“狂欢”。

据悉，此次拍卖共吸引超八万人围观，但拍出近亿元天价却出乎众人意料，相当于高出同小区市场价50%左右，较5月法拍的43号全幢还要高出万元。

卢文曦指出，“超过那么多，不排除有其他因素影响。”如出售方想卖出高价，找托将价格顶上去；此外，由于评估价明显低于市场价，亦不排除数百轮下来市场情绪失控，导致竞拍结果超出预期。

与此同时，也有业内人士指出，相较于周边愉园、新康花园、复兴西路洋房、延庆路弄小区等老洋房小区，上方花园品相较好，具有较高投资价值；且该小区文化底蕴深厚，历史名人云集，如著名出版家及爱国教育家张元济、中国现代会计之父潘序伦等，也是投资加分项。

业主受刺激“跳价”万

据《国际金融报》记者了解，该小区鲜有业主挂牌出售。

有小区居民向记者介绍，上方花园虽然住户较多，但很少是业主自住，多是出租或空置。即便是出租，租金也比周围小区贵，几平米的单间一个月下来最低也得-元，更多的是租给一些小公司办公。目前链家网上仅有2套在租，均为1室1厅，面积25平米左右，租金分别为元和元。

“出售的也不多，很少有业主愿意卖，宁愿空着。”上述居民说道。

各大二手房交易平台上，目前仅安居客挂出一栋上方花园小洋楼公开在售。房源信息显示，该楼房建筑面积平方米，与30号小洋房大小相同，而报价（核验价）仅为万元，相较本次法拍房性价比高出不少。

记者就此联系到中介张洋，其透露，该房源实际挂牌价为万元（即业主实际到手），税费各付。

若按卖方“满五唯一”、买方为首套粗略计算，交易双方税费合计为万元。具体来看，买方需支付契税和中介费，首套契税按1.5%计算约万元，此外买家还需承担2%的中介费，即万元，合计万元，值得注意的是若为二套则契税翻倍；至于卖方，税费主要为增值税和个税，由于购房历史久远，购入价格已不太清晰，增值税据张洋预估不会超过万，加上个税2%，合计约万元。

这也意味着，买方实际需支付的购房价款及税费将超过万元。

然而，上方花园的房价涨势并没有给买家犹疑的时间。因为这次法拍，小区小洋楼的影响力及知名度进一步扩大，记者从小区保安处了解到，近期每天都有七、八组人前来看房，除了中介带看，还有不少人士自行开车过来。“主要是看看房型和位置，看完就走”。

小区内景（何艳艳摄）

张洋也告诉记者，其实早前该小区洋房就有很多客户
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