近年来，经济社会的快速发展，人口、产业的集聚和扩张，对城市建设用地的需求呈现逐渐增长的趋势。但另一方面，在严格控制新增建设用地和耕地红线的大背景下，土地供需矛盾日益突出，城市发展面临的土地约束问题也逐渐显现。显然，通过新增建设用地的途径已难以解决土地约束问题。

土地约束难题如何破？近几年，上海先后出台多项政策，通过鼓励城市更新、提高土地节约集约利用水平等方式，在城市建设用地“控总量”的同时，调整不同类型土地的用地结构，来破解城市发展面临的土地约束难题。

“对于上海这样的一线城市来说，房地产市场已经进入存量时代，新增土地供应量逐步萎缩，盘活存量土地资源是未来发展的重点之一。”易居研究院研究员詹毅凡告诉《每日经济新闻》记者。

向土地要“效率”

6月12日，位于上海市徐汇区滨江板块的1宗商办地块挂牌出让，最终，网易以19.6亿元的底价竞得。出让公告显示，上述徐汇区黄埔江南延伸段WS5单元S-Q-1地块，总占地面积1.92万平方米、总规划建筑面积7.69万平方米。

这意味着，网易竞得该地块的楼板价仅约元/平方米，此外，该地块北距地铁11号线米左右，南侧距黄浦江不足米，地理位置十分优越，在业内看来，该地块的楼板价并不高。

值得注意的是，上述地块的楼板价虽不高，但土地部门对后期开发设置了较高条件，通过引入“全生命周期管理”，在建设管理、功能管理、运营管理、转让出租抵押管理、违约管理等方面，进行了相当细致严格的规定。具体来看，地上地下空间利用、自持年限、导入产业、研发投入强度等方面，均设置有诸多限制条件。

多位业内人士分析认为，近年来上海在经营性用地的出让中，一改过去单纯通过提高容积率来提升土地利用效率的做法，转而实施全生命周期管理的办法，将项目建设、运行质量与综合效益等相关要素纳入土地出让合同管理中，通过土地核验、定期评估、诚信管理等，进行全过程监管。同时，鼓励和引导土地节约、集约利用。

《每日经济新闻》记者注意到，早在年初，上海就下发《关于进一步提高本市土地节约集约利用水平的若干意见》，明确提出通过强化土地利用全生命周期管理等，提升土地资源配置效率。

而全生命周期管理的一个重要背景是，当前上海建设用地规模接近极限，土地供需矛盾突出。

年初，《上海市城市总体规划(-年)》(下称《规划》)正式发布，《规划》提出，上海要在年基本建成国际经济、金融、航运中心；在年基本建成卓越的全球城市、具有世界影响力的社会主义现代化国际大都市。而这一城市目标的实现，都将依赖于充裕的土地资源做支撑。

根据《规划》，年上海城市建设用地规模将控制在平方公里，年控制在3平方公里。但值得注意的是，至年末，上海城市建设用地规模已达平方公里。这意味着未来十几年，上海城市建设用地规模增量空间仅有余平方公里。

此外，建设用地布局分散、结构不合理、用地效率不高等问题，也是实施全生命周期管理的一个重要原因。

根据上海市规划国土资源局
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