这是拿铁房产观的第88篇原创

从本篇开始，我将会针对广州除从化外的其他区的楼市进行一个一系列的深度剖析。

把每个区的房价体系到购买逻辑进行讲解，当然是分享一些其他地方没有的观点。

本篇内容主要回答以下问题：

为什么在广州所有区里，天河单价最高、总价最高，成交量也是最多？

什么时候可以买入天河？

天河下半年走势会不会转跌？

01

天河基本面

年天河GDP：亿，位居全市第一，人口万，位居第三。

面积仅90多平方公里，创造的价值却是最多，当然得益于珠江新城、天河北一众强高端商务服务业以及天河智慧城、科韵路、软件园等新兴科技互联网企业。

接下来还会继续创造奇迹的就是金融城了，包含员村到东圃一带。

几个主要板块的当前价格

珠江新城：15-25万

天河北：8-15万

天河公园：9-13万

金融城：6-10万

牛奶厂：8-10万

这几个板块的价格从年12月到年6月，基本翻倍，最少也有50%的涨幅了，目前一二手市场仍处于供不应求的状态。

总结一些天河房价的现状：

新房普遍位置不好，价格也不便宜，比如天河壹品、珠江花城、阳光城檀悦

位置好的都是二手，楼龄较旧，比如骏景花园、天朗明居等，但是不影响它的涨幅

优质学位集中在科韵路以西，且价格至少10万起

珠江新城继续领涨，总价和单价都是最高，笑傲羊城

未来20年广州将进入金融城时间，金融城到东圃一带将是未来新的增长爆发点

新增供应太少，放盘数量不多，价格易涨难跌，不要指望回调

给你几个买入天河的理由：

天河房价将会越来越贵，珠江新城突破20万，天河北天河公园突破15万，金融城的价格至少10万，处于这些价格以下的小区未来三年内必须买入，前提是值得买的，不值得买的不在这个范围内

金融城起步区成型并投入使用，东区到鱼珠一带进入加速建设期，利好持续释放

卖掉一套天河的房子将会有两套成交在天河，还不包括外围卖掉回到天河的，所以天河的二手成交量始终位于全市第一，行情淡市期更加明显

天河是绝对的存量市场，只有绝对的存量市场更容易促进价格上涨，卖一套少一套

天河看似房子不少，但是可买的小区不多，真正优质跑赢大盘的小区会有更明显的挤出效应，比如整个金融城片区，可买小区不超过10个

开发商更愿意在天河做豪宅，刚需产品在天河更加稀缺珍贵

天河正在打造教育强区，小学教育水平提升明显

天河不涨，其他区都不会涨

02

天河各板块购买逻辑

之前的文章写了总价-万看金融城，-万看天河公园，1万直接买珠江新城。

解析天河各板块怎么买（一）

解析天河各板块怎么买（二）天河公园篇

深度解析：广州国际金融城板块（三）

听话的也赚得不少了吧，不听话的那些已经后悔莫及。

由于珠城的价格继续上涨能1已经不够了，买天河公园也少了一点。

重新罗列一下具体总价的购买方向：

-万：中海康城、骏景花园、兰亭盛荟、盈彩美居、万科云启、天健上城、阳光假日园、城市假日园、阳光桃源、美林湖畔、天河壹品、珠江花城、保利天汇

-万：美林海岸、美林湖畔、富力天禧、兰亭盛荟、牛奶厂四盘、东方新世界、华景新城、历德雅舍

-1万：珠江俊园、华景里、隽园、熹园、理想蓝堡、芳草园、伊顿18、中怡城市花园、保利中宇、牛奶厂四盘

1-万：保利心语、利雅湾、中海花城湾、嘉裕公馆、中海璟晖、隽峰苑、新城海滨花园、保利香槟、嘉裕君玥

万以上：中海花城湾、嘉裕公馆、粤海丽江花园、誉峰、中海观园

0万以上：凯旋新世界、颐德公馆、尚东柏悦府、汇悦台

再详细一点说一下以上的这些细节：

有一些是重复的，比如-万之间的重叠，或者1-1万之间的重叠。

主要是由于这些小区的面积段决定了，这里应该选择的是同样总价区间在这个小区里是价格中等偏上的，比如，万选金融城的三房好过天河公园的两房。

还有人问，同样万是买黄埔花园还是盈彩美居，当然是盈彩美居。

这里要注意的是基于同样的总价来对比，而不能把两房或三房，万或万来对比，至于具体原因，后续的文章中会说明。

选择越少其实是好事，比如三千以上直接选珠江新城即可。

上表可以看出，万以下的金融城选择是比较多的，同时万也是进入天河的门槛，这个门槛是快速成长、跑赢大盘的门槛。

目前金融城范围内的新盘和次新盘还不多，甚至未进入二手市场，一旦进入二手市场，产生充分博弈，第一是会拉高整的均价，第二是重新洗牌，次新盘将会显现出更加明显的竞争优势。

03

总结

回答文章开头的提问：什么时候买天河？下半年天河会不会跌？

虽然广州也出台了政策，以及限价措施，甚至严查首付来源，提高贷款利率，这些只是控制需求端不要增长太迅猛，但是还不能根本性的解决房价上涨的问题，特别是核心区。

因为这些政策都是轻松可破的，所以领导手上还是有很多牌要出，不要低估了领导们的手段。

我一直都是建议大家以市场为导向，从需求端出发做选筹，而不是哪里热就去哪里凑热闹。

别人哄抬房价我们也哄抬房价，最终影响的是所有人的利益，这样做真的毫无意义，别人不敢买你的小区了，你的小区也被政策监管了，最终吃亏的是全体业主。

最后再强调一点，虽然天河一直涨，随时都可以买，但不是针对所有小区，最终买哪里要看具体的房源和具体的价格。

因为已经经历了一轮大的涨幅，政策又相对温和，部分价格过高的小区价格未经过政策打压而坐实，仅仅凭借位置和楼龄等因素还不足以证实其价格，当然，这一点对于普通投资客的要求极高。

举个例子，虽然富力天禧在金融城的C位，但是10万的单价明显比较虚，再有，东晖花园卖10万也还没有坐实，10万的嘉怡苑朝晖苑更是不能闭着眼睛就买。

当然，以上只是仅限于本周期即三年内的选筹逻辑，任何行情下都有机会，任何时候都有人在赚钱，关键看你是否够专业。

如果你不知道买哪里还可以来问我，我是拿铁房产观，专注广州楼市咨询与信贷资金规划，
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