袋鼠避坑听着很唬人的徐汇区植物园板块

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位于徐汇区的植物园板块，如果光听中介或者开发商介绍，尤其是对上海不熟悉的外地朋友，肯定会被忽悠到以为这是上海买房最好的地带之一，似乎有核心资源积淀、还有潜力无限的前景。这要是被骗进、二手房以市场价买进，那就掉深坑了。唬人的套路：

上支角徐汇区，百年高档地段；

(大部分)在浦西中环以内；

往东往北，紧贴中央活动区；

一路之隔徐汇滨江(西岸)，上海艺术馆最密集、老外最喜欢的美式都市休闲地带；

而且徐汇滨江也是近年上海新兴的豪宅区域，云锦东方、尚海湾豪庭，个个名声响亮，房价跟火箭一样往上窜，能带动隔壁的植物园板块；

距离陆家嘴2.0版前滩CBD也就一条上中路过江隧道的时间，十分钟，又是一个房价10万+的，也能够带动植物园一带；

板块西南角，上海中学、上海小学，教育资源绝对顶流头牌；

1号、3号、11、15四轨环绕；

市区最大公园之一植物园，天然绿肺，多半还会安利一下，纽约中央公园是纽约房价最贵地段之一。

一般人听完这些已经两腿发软、手心冒汗、胸口小鹿乱撞，然后打开地图一看，还真是，这时候对房价的预期已经过10万了，唯恐自己的预算上不了这趟火箭。白首来给大家解析，为什么说听起来那么美好，实际上却是一个巨大的深坑。内环线以外，跟上支角没有关系在整个徐汇区能算得了上支角的只有徐家汇，边界到华亭宾馆内环线，勉强能算进宜家和万体馆，再往南跟上支角没一毛钱关系。给大家一个死心的证明，万体馆往南，龙华殡仪馆、龙华烈士陵园、南站铁路线，再往南才是植物园。纸醉金迷、灯红酒绿、白天咖啡、晚上威士忌的十里洋场内，怎么可能会出现上面说的那些东西呢？也就说明了这一代原来是农田、荒地和乱葬岗，要不然也不会有那么大一块地可以弄植物园，总不可能为了建一个植物园去拆几百套老洋房、或者拆几十栋跟外滩那样的楼吧？

这一带的历史，其实40岁以上的上海人基本上都知道，无非就是80以后的和外地的朋友不知道，光是听着徐汇区就觉得是传统高档地带而已。其实只要去现场实地看一看，也就能发现这地方跟海派风情有啥关系？

中央活动区、徐汇滨江，不但有天堑、界面和段位也差了十万八千里北面来看，在植物园板块与徐家汇之间是南站的铁路线，隔绝死死的。往东面来看，植物园板块与徐汇滨江之间是龙吴路，不但车道多、马路宽，中间还有绵延不绝的隔离栏，日常车流中大比例是各种大卡车，龙吴路本来就是重要的物资运输线路，不是市区里面可以逛街的路。南面的上中路又是一个深深的隧道和宽宽的马路，也是一道天堑。至于城市界面和氛围感，从徐汇滨江一过龙吴路，感觉跟从纽约市中心跑到了中国二线城市代管的县城一样。换句话说，在徐汇滨江和徐家汇买不到房的人，绝对不会退而求其次、一退步选择植物园板块来替代。

所以虽然直线距离上非常靠近中央活动区的徐家汇、徐汇滨江，也不存在购买力导入或者挤压。

上海小学，上海中学住在隔壁也进不去都说是上海顶流的学校了，是全市范围掐尖招生、又不是按照地段分配的，距离这两个学校近，天天看到上海中学国际部的老外学生和上海最聪明的本土学生们，是能多吸点仙气还是怎么滴？

在板块内、植物园的东南角还有一个看着名称很唬人的“上海市工商外国语学校”，别激动，不是什么优质的小学中学，人家就是一个国家级重点的中专，对的，国家级重点，但还是中专嘛，您希望孩子去？

植物园自身造成的积贫积弱，这口气缓不过来其实造成这个板块薄弱最大的因素就是植物园本身。最早以前这块地就是农村，四十几年前开辟成了植物园，反正至少二十几年前，我们在读中小学的时候，春游秋游不时地会去龙华烈士陵园顺带走个上海植物园。最近十几年，上海市区绝大多数公园都已经取消了本就很便宜的门票，公园真正地成为了周边老百姓休闲场地，不仅能看、更是真正的生活配套。像虹口的和平公园、鲁迅公园、浦东的世纪公园之类，哪怕是杨浦区并不算太小的江浦公园，由于免门票，还成了周边居民穿越街区的首选路线，顺便看看风景，多好。

而这个植物园一直是上海门票最贵的公园之一，之一或许还能去掉，一直到今年的元旦才免票了。造成的后果就是这个巨大的植物园成了一个巨大的天然“隔离栏”，不管走路还是骑车、开车都要绕很大一圈而无法纵向、横向对穿，说白了，在整个植物园板块，从边界到里面，东南西北中、横向纵向到处都是路障。

老百姓生活不方便、成规模的中高档商业更不敢进入，这种状态持续积累个二三十年，自然而然形成恶性循环，房价高不了、居民层次上不去。

虽然现在好不容易上个月植物园免费了，但已经造成了薄弱的界面和极其一般的社区品质，落差过大，也就消灭了外部人口选择到这里来改善生活的可能性。白首小结以现在的二手房价去买，未来肯定很难向上涨，就算涨也是全市涨得快、这里涨得慢很多，至于法拍房能够以八折以下的价格进场，那倒是可以的，毕竟入手就有套利空间。★精品推荐★

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