一、楼市扫描

1.政策动向

（1）强化住宅用地供应管理。及时公布住宅用地供应计划和存量住宅用地信息。加大商品住宅用地供应力度，保障性住房用地“应保尽保”，单列租赁住房用地计划。

（2）深化完善房价地价联动机制。在房价地价联动的基础上，商品住宅用地出让实行限价竞价。

（3）严格新建商品住房价格备案管理。各区应切实承担起新建商品住房项目价格备案管理的主体责任，指导开发企业合理定价，对定价过高的项目，坚决予以调整。

（4）强化商品住房交易管理。进一步优化房屋交易网签备案制度，拓宽网签备案数据应用范围。

（5）进一步加强房地产中介管理。持续整顿规范房地产中介经营行为，着力加强房地产信息服务平台监管。

（6）严格规范企业购买商品住房。全面执行关于规范企业购买商品住房（包括新建商品住房和二手住房）的规定，严格审核企业购买的商品住房再次上市交易的年限限制。

（7）实施住房限售。对按照优先购房政策购买的新建商品住房，在购房合同网签备案满5年后方可转让。

2.商品住宅量价情况

商品住宅成交量整体上扬。2月受春节影响，成交量下跌。随着后续预售证开放，未来可能会有一波成交潮。价格方面，受限于政府限价，整体价格相对稳定。

3.各区成交表现

分区来看，五大新城占据了成交的主流。其中，奉贤区住宅成交套数最高，嘉定、松江、青浦紧随其后，而长宁、杨浦等区因房源较少，因而成交套数最少。价格方面，市区仍是价格高地。黄浦区住宅成交均价最高，徐汇区、静安区、长宁区略低于黄浦，而金山区、奉贤区、崇明区成交均价最低，全市价格梯次较为明显。

二、TOP10楼盘

面对上海客群以刚需和改善为主的趋势，新房产品结构也表现出顺应市场发展趋势的调整。本次上榜楼盘主要以三居户型为主，少量四居，面积段集中在99-平，满足了刚需与改善的双重客户需求。

此外，随着住房金融属性被逐步弱化，购房者对产品品质的要求也不断提升，产品力成为市场产品迭代、创新的重要推动力。其中，万科西郊都会魅力指数、价值潜力和楼盘热度分值都占据榜首，就正是得益于其展现出的同等规划条件下优于市场的舒适度与功能性，受到市场的青睐。

三、价值解读

1.区域价值

在区域政策红利的影响下，上海五大新城占据了成交的主流。根据《上海市城市总体规划（-年）》发展要求，五大新城将围绕“迈向最现代的未来之城”的总体目标愿景，以人为核心，将满足人的需求作为未来城市最根本的出发点和落脚点。围绕“最具活力”“最便利”“最生态”“最具特色”等发展要求，实现未来工作与生活更加无界、服务与交通更加智能、城市与自然更加融合、人文与个性更加突出，形成“汇聚共享的城市”“高效智能的城市”“低碳韧性的城市”和“个性魅力的城市”四项策略。

2.产品价值

年上海房地产市场在政府政策调控下，向着良性健康的态势发展。从榜单的结果角度分析，上榜的10个项目产品可分为刚需和改善两个品类。如三项分值都占据榜首的万科西郊都会，低密度社区中组合了高层公寓、洋房、合院、联排别墅等多种产品，不同户型满足了刚需和改善的不同需求。物业服务上配置了中国物业服务品牌TOP1——万科物业。项目2公里内有亩的颖奕高尔夫球场和亩开放式汽车博览公园，近亩天然氧吧环绕，舒适宜居。

3.品牌价值

本次上榜的房企有大华、万科等优秀品牌。大华集团成立于年，总部位于上海，是一家以房地产开发为主，集房地产投资、开发、建设、物业管理等业务为一体，兼及投资管理和商业运营等多元化经营的企业集团。其前身是上海市宝山区住宅开发总公司大场分公司，正式转制为大华（集团）有限公司。大华集团多年来专注城市更新，超大规模社区建设运营等，为推动中国城市化进程做出积极贡献，是国家一级资质的房地产开发企业，名列中国企业强。另外，万科等品牌也以其卓越的产品力，打造的商品房普遍获得了市场较高的认可，品牌价值突出。